clausula suelo

La clausula suelo es aquella cláusula que pueden contener los préstamos hipotecarios de interés variable, mediante la cual, se fija el tipo de interés mínimo que se aplicará al préstamo aunque en índice de referencia pactado (por ejemplo el EURIBOR) baje por debajo de este porcentaje mínimo estipulado en la cláusula suelo.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9-05-2013 (que resuelve una acción colectiva de cesación en la aplicación de las clausulas suelo), consideró que muchas de las clausulas suelo en los contratos de préstamo hipotecario eran abusivas por un defecto de transparencia (a consecuencia de ser una Condición General de la Contratación – redactada unilateralmente por la entidad bancaria-) que produce una alteración inesperada del precio del contrato. Esta sentencia constituye un auténtico hito en el control de las cláusulas relativas al objeto principal del contrato en el ordenamiento español. Principalmente esta sentencia se basa en la exigencia de que el cliente conociera, antes de la celebración del contrato, la cláusula suelo y el efecto que durante la ejecución del contrato podía tener sobre el coste real del préstamo, con el objetivo de que el cliente adoptara la decisión de contratar conociendo plenamente los efectos reales.

Las principales causas en las que se basó el Tribunal para declarar las cláusulas suelo nulas fueron, entre otras, las siguientes: La creación de la apariencia de que se firmaba un contrato de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutirían en una disminución del precio del dinero; la falta de información suficiente de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato; la creación de la apariencia de que la cláusula suelo tiene como contraprestación inescindible la fijación de una cláusula techo, entre otros.

Dicha Sentencia del Tribunal Supremo condena a las entidades bancarias demandadas a no aplicar más las cláusulas suelo que contenían los préstamos como consecuencia de haberlas declarado nulas, pero no se pronuncia sobre los efectos retroactivos y los importes pagados de más por la aplicación de esta cláusula suelo desde su formalización del préstamo.

No obstante, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de mayo de 2014, resuelve un caso de cláusula suelo en el que se declara nula esta cláusula en un préstamo hipotecario y, además, condena a la entidad bancaria a devolver los importes cobrados indebidamente en virtud del art. 1303 del Código Civil, aunque la sentencia también comenta que es una cuestión controvertida y no se acepta por igual esta interpretación en todas las Audiencias Provinciales.

Como hemos visto antes, una de las principales causas para declarar la cláusula suelo como nula es la falta de transparencia y la falta de información, esta última tiene mucha relación con la oferta vinculante que, antes, era obligatoria en la mayoría de casos.

La importancia de la oferta vinculante de la hipoteca

La oferta vinculante es un documento que los bancos y cajas de ahorro tenían la obligación de entregar a los clientes antes de concertar un préstamo hipotecario, la cual debe que contener todas las condiciones financieras del préstamo hipotecario. Así mismo, la validez de esta oferta vinculante, en ningún caso, puede ser inferior a diez días hábiles a partir de la fecha de entrega.

Hasta 2007, la entrega de la oferta vinculante era obligatoria para hipotecas nuevas hasta el límite máximo de 150.253 euros (O.M. de mayo de 1994), y tenía que estar firmada por el cliente con un mínimo de 3 días de antelación a la firma de la escritura de la hipoteca.

A partir del 8-12-2007, la entrega de la oferta pasó a ser obligatoria para todas las hipotecas, independientemente del importe, siempre que la hipoteca recayera sobre una vivienda. No obstante, la obligación de estar firmada con 3 días de antelación subsistía igualmente en las hipotecas con el límite de los 150.253,03 euros.

En los casos de subrogación de hipoteca existente en los que haya NOVACIÓN también se aplica lo que se ha expuesto anteriormente.

Cabe destacar que, para las hipotecas más nuevas, el pasado 28-10-2011 se publicó la orden EHA/2899/2011 que deroga la O.M de mayo de 19944 y, por lo tanto, a partir del 29-07-2012, deja de ser obligatoria la entrega de la oferta vinculante, sin negar la posibilidad que tiene el cliente de pedirlo.

En síntesis, la oferta vinculante es trascendente en los casos en los que era obligatoria su entrega, ya que si no se entregó al cliente y por tanto, no se firmó y era preceptivo, el banco o caja de ahorro incurrió en un claro incumplimiento de la ley y, por tanto, será más fácil eliminar la cláusula suelo, en caso de tenerla.

¿Cómo podemos saber si nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo?

Si disponemos de la escritura de préstamo hipotecario, solamente será necesario mirar si alguna de las cláusulas del préstamo se intitula “límites de variabilidad del tipo de interés” o similar, allí encontraremos cual es el tipo mínimo de nuestra hipoteca y, por lo tanto, aunque el índice de referencia baje, se nos aplicará aquél tipo mínimo.

En caso de no disponer de la escritura de préstamo, un indicador de que nuestra hipoteca contiene una cláusula suelo y que se nos está aplicando es el caso en el que el índice de referencia de nuestra hipoteca baja y no nos vemos beneficiados de esta rebaja en nuestra cuota.

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